Un bilocale arredato bene in una zona centrale di Milano (Duomo, Brera, Navigli, Porta Venezia) gestito ad affitti brevi genera oggi, in una fascia indicativa e non garantita, ricavi lordi che nella maggior parte dei casi si muovono tra 1.500€ e 3.500€ al mese, secondo metratura, stagionalità e qualità della gestione. Un trilocale in zona meno centrale ma ben collegata (Bicocca, Bovisa, Città Studi) si posiziona più spesso tra 1.200€ e 2.500€ lordi.
Sono numeri lordi, non il tuo guadagno netto: prima di parlare di rendimento vanno sottratti management fee, pulizie, utenze, manutenzione e imposte. Chi ti promette una cifra fissa e garantita senza conoscere l'immobile, la zona e la stagione sta semplificando troppo — o vendendo qualcosa che non può controllare.
Perché il ricavo varia così tanto da caso a caso
Sulla stessa zona, due appartamenti identici per metratura possono generare ricavi molto diversi. Le variabili che pesano di più sono la posizione esatta (a 200 metri da una fermata metro il differenziale è reale), la qualità di arredo e fotografie — un annuncio fotogenico converte più visite in prenotazioni — e la stagionalità: la Milano degli affitti brevi vive picchi legati a fiera, Design Week, eventi sportivi e business travel, alternati a periodi più fiacchi in cui un canone fisso o un contratto transitorio possono rendere di più del breve termine.
Pesa anche il tipo di gestione: un pricing statico impostato una volta e mai più toccato lascia sul tavolo notti vendute a un prezzo sbagliato, sia troppo basso in alta stagione sia troppo alto quando la domanda scende. Un revenue management dinamico, aggiornato sugli eventi e sulla domanda reale, è la differenza tra un immobile che rende vicino al suo potenziale e uno che lo rende a metà.
Dal ricavo lordo al netto: cosa sottrarre
Prima di innamorarti di una cifra, sottrai: la fee di gestione (in un modello chiavi in mano è tipicamente una percentuale sui ricavi, non un costo fisso), pulizie e cambio biancheria a ogni check-out, utenze (luce, gas, internet, che restano a carico del proprietario nella maggior parte dei contratti di gestione), manutenzione ordinaria e piccola manutenzione straordinaria, e la parte fiscale — di cui parliamo in dettaglio nell'articolo su CIN e cedolare secca a Milano.
Solo dopo questi passaggi hai un numero che assomiglia al tuo rendimento netto reale. È un esercizio che vale la pena fare con dati concreti sul tuo immobile specifico, non con una media generica trovata online.
Cosa può fare la differenza
A parità di immobile e zona, la differenza tra una gestione mediocre e una buona si vede nel calendario: meno notti vuote, prezzo aggiornato sugli eventi cittadini, distribuzione su più canali (Airbnb, Booking, canali corporate) invece che su uno solo, e capacità di passare da affitto breve a transitorio nei periodi in cui rende più delegando la decisione a chi guarda i dati ogni giorno, non una volta al mese.