L'occupazione minima di un affitto breve è il numero di notti che devi vendere al mese perché il margine copra i costi fissi e batta l'alternativa che hai (per esempio un affitto transitorio o a canone fisso). Si calcola così: costi fissi mensili più il netto che vuoi ottenere, diviso il margine per notte (tariffa media meno costi variabili e imposte).
Non pubblichiamo qui una percentuale di occupazione: dipende da zona, tipologia e stagione, e un numero generico ti porterebbe fuori strada. Ti diamo il metodo, da applicare ai tuoi dati. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
La formula
Con N il numero di notti vendute nel mese, P la tariffa media per notte, v i costi variabili per notte e F i costi fissi del mese, il pareggio è F divisi per il margine per notte, cioè N = F / (P × (1 − quote in percentuale) − costi per notte).
Per sapere se conviene davvero bisogna confrontare con un'alternativa: N = (F + R) / margine per notte, dove R è il netto mensile che otterresti con la formula alternativa (transitorio, canone concordato, affitto tradizionale). Se le notti che realisticamente vendi nel mese sono meno di N, quell'alternativa vince.
| Voce | Tipo | Come la ricavi |
|---|---|---|
| Tariffa media per notte (P) | Ricavo | Dal tuo calendario o dal pricing dinamico, per mese: non una media annua |
| Commissioni dei portali e fee di gestione | Variabile, in percentuale | Dal contratto con il portale e dal mandato di gestione |
| Pulizie e cambio biancheria a ogni soggiorno | Variabile per soggiorno | Dalle fatture; dividi per notti medie a soggiorno |
| Cedolare secca | Variabile, in percentuale del ricavo lordo | 26%, o 21% per un solo immobile scelto; si calcola sull'intero canone, senza dedurre costi (Agenzia delle Entrate) |
| Utenze, internet, manutenzione, assicurazione | Fisso mensile | Dalle bollette e dalle polizze: assicurazione |
| Imposta di soggiorno | Non è un tuo costo | La paga l'ospite; chi incassa la versa al Comune e ne risponde |
Tre cose da sapere prima di usare la formula
La cedolare secca si applica sul ricavo lordo senza dedurre i costi: per questo va trattata come una percentuale del ricavo e non come una voce a parte. Se invece scegli il regime ordinario, il calcolo cambia: vedi cedolare secca o regime ordinario.
L'occupazione non è uguale tutti i mesi: ripeti il calcolo per mese e per stagione, e tieni conto degli eventi che spostano la domanda (grandi eventi a Milano e Napoli). Una tariffa che si muove con la domanda cambia il pareggio: dynamic pricing.
Un buon confronto include anche il tempo che dedichi: un esempio completo dal lordo al netto è in quanto guadagna il proprietario a Milano e a Napoli.
Come usare il risultato
Se N è basso rispetto alle notti che il tuo mercato rende vendibili, l'affitto breve ha margine di sicurezza; se è vicino al massimo, conviene valutare un contratto più stabile per i mesi deboli (Milano, Napoli). Per i tuoi numeri reali, con zona e tipologia, raccontaci l'immobile su /proponi-il-tuo-immobile/.