Come per l'articolo equivalente su Milano, questo mostra il metodo, passo per passo, su uno scenario tipo — non il tuo immobile specifico, non una previsione garantita. Serve a capire come arrivare dal ricavo lordo al netto reale.
Non usiamo cifre di ricavo: non esiste una media di mercato verificabile e una cifra di comodo sembrerebbe una promessa. Il ricavo lordo va stimato sui dati reali della zona e del calendario del tuo immobile; fee e costi sono quelli del tuo preventivo e delle tue bollette.
Lo scenario di esempio: il bilocale al Vomero
Prendiamo un bilocale di circa 50 mq, arredato bene, in una zona semi-centrale ben collegata (nel tipo di zone descritte nell'articolo sulle migliori zone di Napoli, come il Vomero), gestito con un servizio chiavi in mano completo. È un esempio costruito per illustrare il metodo di calcolo, non un caso reale specifico.
Il ricavo lordo mensile: il punto di partenza
Chiamiamo L il ricavo lordo medio mensile: notti occupate per prezzo medio a notte, su un anno intero e non sui soli mesi di estate ed eventi. È il numero che cambia di più da un immobile all'altro e l'unico che non possiamo darti qui: si stima sui dati reali della zona e sul calendario di annunci comparabili.
Dal lordo al netto: le voci da sottrarre
Dal ricavo lordo L si sottraggono, in ordine, le voci discusse nell'articolo sui costi di un property manager a Napoli e nell'articolo su cedolare secca vs regime ordinario.
Fee di gestione
In un modello chiavi in mano è una percentuale sui ricavi: L moltiplicato per la percentuale scritta nel mandato. È la percentuale del tuo preventivo, non una media: chiedila per iscritto, con l'elenco di ciò che include.
Pulizie e cambio biancheria
Dopo il ribaltamento parziale sull'ospite, resta a carico del proprietario la quota non ribaltata: usa il costo reale per intervento del tuo preventivo, moltiplicato per il numero medio di check-out al mese.
Utenze
Luce, gas e internet sono tipicamente a carico del proprietario e con l'affitto breve cambiano rispetto a un immobile sfitto: le leggi nelle tue bollette.
Manutenzione ordinaria
Un accantonamento prudenziale mensile per la piccola manutenzione: l'importo lo decidi tu, in base all'età dell'immobile e degli arredi.
Fiscalità: l'esempio della cedolare secca
Con la cedolare secca al 21% (aliquota per i redditi di un solo immobile, da scegliere in dichiarazione e da verificare sempre con il commercialista secondo la propria situazione) l'imposta si calcola sul canone lordo e non si deduce nessuna spesa, né la fee né i costi visti sopra: è L moltiplicato per 0,21.
Il risultato netto: la formula, in sintesi
Netto mensile = L − fee di gestione − pulizie non ribaltate − utenze − manutenzione − imposta. Anche a Napoli, parlare solo di ricavo lordo dà un'idea ottimistica e distorta del rendimento reale: il netto si calcola solo con i dati del tuo immobile.
Sanità e Porto: cosa si può dire e cosa no
Fatti verificabili sui due quartieri, da dati aperti. Nessun rendimento.
Affitto breve a Sanità, Napoli: quanto rende
Per Sanità non esiste una cifra media di rendimento che si possa dare senza inventarla: dipende dall'immobile, dalla stagione e dalla gestione. Gestiamo già appartamenti in zona Sanità (annunci su stay.cosmicarentals.com, verifica del 7 ottobre 2026). Collegamenti dal centro del quartiere: stazione Napoli Piazza Cavour a circa 350 m; metropolitana Museo a circa 450 m (distanze in linea d'aria, dati OpenStreetMap del 7 ottobre 2026). Per il tuo caso usa il metodo di quanta occupazione serve perché l'affitto breve convenga e chiedi una valutazione gratuita.
Affitto breve a Porto, Napoli: quanto rende
Per Porto non esiste una cifra media di rendimento che si possa dare senza inventarla: dipende dall'immobile, dalla stagione e dalla gestione. Collegamenti dal centro del quartiere: metropolitana Università a circa 100 m; stazione Montesanto a circa 850 m (distanze in linea d'aria, dati OpenStreetMap del 7 ottobre 2026). Per il tuo caso usa il metodo di quanta occupazione serve perché l'affitto breve convenga e chiedi una valutazione gratuita.