Per i ricavi da affitto breve, in linea generale, hai due strade fiscali: la cedolare secca, un regime sostitutivo a aliquota fissa che per gli affitti brevi è il 21% sui redditi di un solo immobile, scelto da te in dichiarazione dei redditi, e il 26% su quelli degli altri immobili, oppure la tassazione ordinaria IRPEF, che somma il ricavo al resto del tuo reddito e lo tassa a scaglioni, ma permette di dedurre alcuni costi che la cedolare secca non ammette.
Non esiste una risposta valida per tutti: dipende dal tuo reddito complessivo, dal numero di immobili che affitti e da quanti costi hai da dedurre. Le norme su CIN, cedolare secca e tassa di soggiorno cambiano spesso, a livello nazionale e comunale: quanto scritto qui è un quadro generale al momento della pubblicazione, non una consulenza fiscale o legale. Prima di agire, verifica sempre la situazione aggiornata con il tuo commercialista o sui portali ufficiali (Ministero del Turismo, Agenzia delle Entrate, sito del Comune competente).
Cos'è la cedolare secca e come funziona in generale
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale e sostitutivo: al posto di sommare il ricavo da locazione al tuo reddito complessivo e tassarlo secondo gli scaglioni IRPEF, paghi un'aliquota fissa su quel ricavo, che sostituisce anche altre imposte collegate (come l'imposta di registro sui contratti, dove applicabile). È un regime che semplifica la dichiarazione, ma con una contropartita: non puoi dedurre le spese sostenute per l'immobile o per la gestione, a differenza del regime ordinario.
Regime ordinario IRPEF: come funziona in alternativa
Nel regime ordinario, il ricavo da locazione si somma agli altri redditi (da lavoro, da altre locazioni, da altre fonti) e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF vigenti, che sono progressivi: più alto il reddito complessivo, più alta l'aliquota marginale su quella fascia di reddito.
Aliquote IRPEF a scaglioni
Le aliquote e gli scaglioni IRPEF cambiano periodicamente con le leggi di bilancio: quello che conta, ai fini della scelta tra cedolare secca e regime ordinario, è capire in quale scaglione marginale ricadrebbe il ricavo da locazione una volta sommato al resto del tuo reddito — un calcolo che il tuo commercialista può fare sui tuoi numeri reali, non su una tabella generica.
Deduzioni e detrazioni possibili nel regime ordinario
Il regime ordinario, a differenza della cedolare secca, può permettere di dedurre alcune spese legate all'immobile e alla sua gestione (nei limiti e con le regole previste dalla normativa vigente). È uno dei motivi per cui, in alcune situazioni specifiche — tipicamente redditi complessivi bassi o molti costi documentabili — il regime ordinario può risultare più conveniente della cedolare secca, nonostante l'aliquota nominale più alta.
Cedolare secca vs regime ordinario: quando conviene l'una o l'altra
In generale, la cedolare secca tende a convenire a chi ha già un reddito complessivo medio-alto da altre fonti: l'aliquota fissa al 21% (26% sugli immobili oltre quello scelto) evita di far salire quel ricavo aggiuntivo in uno scaglione IRPEF più alto. Il regime ordinario può convenire a chi ha un reddito complessivo più contenuto, per cui lo scaglione marginale applicabile resterebbe comunque sotto il 21%, o a chi ha molti costi documentabili da dedurre. È un calcolo che va fatto sui numeri reali della tua situazione, non su una regola generale valida per tutti.
Il ruolo delle piattaforme e della ritenuta d'acconto
Quando una piattaforma di prenotazione (Airbnb, Booking e simili) o un altro intermediario incassa i pagamenti per tuo conto, opera una ritenuta del 21% sui canoni. È un acconto, non l'imposta definitiva: la dichiarazione dei redditi resta comunque dovuta, e lì la ritenuta subita si scomputa dall'imposta calcolata secondo il regime scelto, cedolare secca o ordinario che sia.
La regola dal 2026: oltre due appartamenti è attività d'impresa
Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi, cedolare secca compresa, si applica solo se destini alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta (fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro). Oltre questa soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con un inquadramento fiscale diverso da valutare con il commercialista (fonte: Agenzia delle Entrate, «Le locazioni brevi e la cedolare secca», agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca).
Come decidere, in pratica
Prima di scegliere: fai fare al tuo commercialista una simulazione su entrambi i regimi con i tuoi numeri reali (reddito complessivo, numero di immobili locati nell'anno, costi documentabili); tieni presente che la scelta si comunica in dichiarazione dei redditi e può essere rivista negli anni successivi secondo le regole vigenti; e non basarti solo sull'aliquota nominale più bassa senza aver considerato l'effetto reale sul tuo scaglione IRPEF e sulle deduzioni che perderesti.