Per affittare a breve a Napoli nel 2026 servono: il CIN esposto e indicato negli annunci, rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori in casa, la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore con identificazione dell'ospite, e, per restare nel regime delle locazioni brevi, non più di due appartamenti nell'anno. Le novità locali sono la tassa di soggiorno di 6 euro a notte dal 1° maggio 2026 e la variante urbanistica per il centro storico, approvata dal Consiglio comunale il 15 settembre 2026.
Il quadro è aggiornato al 6 ottobre 2026 e verificato sui testi di legge e sui siti ufficiali. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
Le regole in sintesi
Le regole nazionali sono le stesse di Milano; a Napoli cambiano la tassa di soggiorno e l'urbanistica del centro storico.
| Regola | Cosa prevede | Approfondimento |
|---|---|---|
| CIN | Da esporre all'esterno dello stabile e da indicare in ogni annuncio; senza CIN sanzione da 800 a 8.000 euro, mancata esposizione da 500 a 5.000 euro (D.L. 145/2023, art. 13-ter) | CIN a Napoli |
| Sicurezza | Rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori (uno ogni 200 m², minimo uno per piano) | Requisiti di sicurezza |
| Ospiti e Questura | Comunicazione entro 24 ore (6 ore per soggiorni fino a 24 ore) e identificazione de visu, anche a distanza | Alloggiati Web, self check-in |
| Fisco | Cedolare secca al 26%, ridotta al 21% per un solo immobile scelto; ritenuta del 21% a titolo d'acconto se un intermediario incassa; dal 2026 soglia di due appartamenti | Cedolare secca o regime ordinario, partita IVA |
| Tassa di soggiorno Napoli | 6 euro per persona e per notte per le locazioni brevi dal 1° maggio 2026 (5 euro prima), fino a un massimo di 14 giorni consecutivi, per gli ospiti sopra i 14 anni non residenti (delibera di Giunta n. 89 del 12 marzo 2026) | Tassa di soggiorno a Napoli |
| Variante del centro storico | Nell'area tra la zona A del PRG e la buffer zone UNESCO, cambi d'uso verso B&B, locazioni brevi e case vacanza consentiti solo se le abitazioni ordinarie restano almeno il 70% dell'edificio | Vedi la sezione qui sotto |
La novità di settembre: la variante del centro storico
Il 15 settembre 2026 il Comune di Napoli ha comunicato che il Consiglio ha approvato la variante per la salvaguardia dell'offerta abitativa nel centro storico, con l'obiettivo di contenere la progressiva trasformazione delle abitazioni ordinarie in strutture ricettive extralberghiere. Nel perimetro regolato, i cambi d'uso da abitazione ordinaria a B&B, locazione breve o casa vacanza sono ammessi solo quando le abitazioni ordinarie rappresentano almeno il 70% dell'intera unità edilizia: il limite si calcola edificio per edificio.
Il perimetro corrisponde all'intersezione tra la zona A del Piano regolatore e la buffer zone UNESCO. Il Consiglio ha previsto anche un monitoraggio degli effetti con una relazione entro quattro mesi e potrà aggiornare area e soglia. Se il tuo immobile è nel centro storico, verifica con un tecnico se ricade nel perimetro e quando la variante diventa efficace: il testo del Comune parla di cambi di destinazione d'uso e non sostituisce una verifica sul tuo edificio.
Cosa è cambiato nel 2026
Oltre alla variante, dal periodo d'imposta 2026 la soglia dell'attività presunta imprenditoriale scende a due appartamenti (L. 199/2025). A Napoli la tassa di soggiorno per le locazioni brevi è passata da 5 a 6 euro per persona e per notte dal 1° maggio 2026: il Comune ha spiegato l'aggiornamento con l'aumento dei flussi turistici previsto sul territorio e con la legge di bilancio 2026, che consente ai capoluoghi di mantenere le misure incrementali adottate per il Giubileo 2025.
Resta valida l'indicazione per il check-in: il Consiglio di Stato (sent. 5732/2025) ha confermato l'identificazione de visu degli ospiti, anche a distanza. I divieti sulle keybox sono comunali: a Milano esiste, mentre a Napoli non ne abbiamo trovato uno equivalente nei documenti del Comune consultati il 6 ottobre 2026.
Come restare aggiornato
Le fonti sono il sito del Comune di Napoli (imposta di soggiorno, urbanistica e novità), il portale del Ministero del Turismo per il CIN e l'Agenzia delle Entrate. Se ti affidi a un gestore, scrivi nel mandato chi segue gli aggiornamenti: cosa deve contenere il mandato. Per una valutazione del tuo immobile a Napoli: /proponi-il-tuo-immobile/.
Gestione di un appartamento: Stazione Centrale, Sanità, Porto
Fatti verificabili sui quartieri, da dati aperti. Per il centro storico vale la variante descritta sopra.
Gestione di un appartamento a Stazione Centrale, Napoli
Se hai un appartamento a Stazione Centrale puoi darlo in gestione a Cosmica: annuncio, prezzi, check-in, pulizie e assistenza agli ospiti, con un portale in cui vedi incassi e prenotazioni (gestione affitti brevi a Napoli). Collegamenti dal centro del quartiere: stazione Napoli Centrale a circa 100 m; metropolitana Garibaldi a circa 200 m (distanze in linea d'aria, dati OpenStreetMap del 7 ottobre 2026).
Gestione di un appartamento a Sanità, Napoli
Se hai un appartamento a Sanità puoi darlo in gestione a Cosmica: annuncio, prezzi, check-in, pulizie e assistenza agli ospiti, con un portale in cui vedi incassi e prenotazioni (gestione affitti brevi a Napoli). Gestiamo già appartamenti in zona Sanità (annunci su stay.cosmicarentals.com, verifica del 7 ottobre 2026). Collegamenti dal centro del quartiere: stazione Napoli Piazza Cavour a circa 350 m; metropolitana Museo a circa 450 m (distanze in linea d'aria, dati OpenStreetMap del 7 ottobre 2026).
Gestione di un appartamento a Porto, Napoli
Se hai un appartamento a Porto puoi darlo in gestione a Cosmica: annuncio, prezzi, check-in, pulizie e assistenza agli ospiti, con un portale in cui vedi incassi e prenotazioni (gestione affitti brevi a Napoli). Collegamenti dal centro del quartiere: metropolitana Università a circa 100 m; stazione Montesanto a circa 850 m (distanze in linea d'aria, dati OpenStreetMap del 7 ottobre 2026).