Il self check-in negli affitti brevi è consentito, ma non può ridursi a mandare un codice di apertura: il gestore deve identificare l'ospite de visu, cioè verificare che chi arriva corrisponda al documento, di persona oppure a distanza con un videocollegamento in tempo reale. Lo ha chiarito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 5732 del 21 novembre 2025, che ha dato ragione al Ministero dell'Interno.
In più, i dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura entro 24 ore, e a Milano le keybox sulle strutture pubbliche sono vietate. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
Come funziona il self check-in
Il self check-in sostituisce la consegna delle chiavi di persona con un accesso autonomo: l'ospite riceve prima dell'arrivo le istruzioni e un modo per entrare. Le soluzioni più diffuse sono tre.
| Soluzione | Come funziona | Da tenere presente |
|---|---|---|
| Keybox | Cassetta con codice che contiene le chiavi, fissata fuori dalla casa | A Milano è vietata su suolo pubblico e su strutture private che sporgono o affacciano sulla strada |
| Serratura smart | Porta con tastierino o app, con codici temporanei per ogni ospite | Il codice non identifica chi lo usa: l'identificazione è un passaggio a parte |
| Relè sul portone o sul citofono | Dispositivo collegato a una pagina di accesso che apre portone o porta a distanza | Serve connessione stabile e un controllo dello stato dei dispositivi |
Cosa dice la legge: l'ospite va identificato
L'articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza consente di dare alloggio solo a persone munite di carta d'identità o altro documento idoneo, e impone di comunicare le generalità alla Questura entro 24 ore dall'arrivo. Il Ministero dell'Interno, con la circolare del 18 novembre 2024, ha chiesto di identificare gli ospiti anche quando il check-in è automatico; il TAR Lazio l'aveva annullata nel 2025, ma il Consiglio di Stato ha riformato la sentenza.
La Corte spiega che entrambi gli adempimenti dell'articolo 109 presuppongono che il gestore verifichi la corrispondenza tra le persone alloggiate e i documenti, almeno con riguardo alla fotografia, e che questa verifica non può che essere de visu. Critica le procedure estreme in cui il gestore acquisisce solo i documenti senza alcun controllo visivo e trasmette ai clienti codici di apertura delle porte o delle keybox.
L'identificazione può avvenire anche a distanza
Nella stessa sentenza il Consiglio di Stato osserva che l'identificazione de visu non si esaurisce necessariamente nella verifica di persona: con le nuove tecnologie potrebbe avvenire con dispositivi di videocollegamento all'ingresso, purché idonei ad accertare, in quel momento, l'effettiva corrispondenza tra ospite e titolare del documento (la sentenza cita come esempi uno spioncino digitale o un QR code che faccia un fermo immagine). La sentenza non fissa uno standard tecnico: la scelta del sistema va fatta con prudenza e con un consulente.
Le regole di Milano e di Napoli
A Milano il Consiglio comunale ha approvato il 4 dicembre 2025 una modifica al Regolamento di Polizia Urbana che vieta di installare lockbox e cassette portachiavi su arredo urbano, segnaletica stradale, recinzioni, cancellate, pali della luce o altre strutture su suolo pubblico, e anche su strutture private che si affacciano o sporgono su spazio pubblico. La sanzione va da 100 a 400 euro, più le spese di rimozione, e il Comune ha comunicato che il provvedimento sarebbe entrato in vigore dopo trenta giorni.
Per Napoli non abbiamo trovato, nei documenti del Comune consultati il 6 ottobre 2026, un divieto equivalente: le regole comunali possono cambiare, verifica sempre il sito del Comune. L'obbligo di identificazione e di comunicazione alla Questura è invece nazionale e vale in entrambe le città: tutti i dettagli in Alloggiati Web e Questura.
Come usiamo la tecnologia in Cosmica
Negli appartamenti attrezzati usiamo relè collegati a portoni, citofoni e porte, comandati da una pagina di accesso per ciascun soggiorno, con un controllo periodico dello stato dei dispositivi che avvisa il team quando cambia. L'apertura della porta è un passaggio tecnico: identificazione dell'ospite e comunicazione alla Questura restano adempimenti del gestore, da svolgere separatamente.
Se stai valutando se mettere a reddito casa a Milano o a Napoli, parti da /proponi-il-tuo-immobile/; per capire cosa chiedere a un gestore, leggi la checklist per scegliere un property manager.