Un property manager affidabile si riconosce da cose che puoi verificare prima di firmare: un mandato scritto chiaro, un compenso trasparente, gli adempimenti di legge assegnati per iscritto, report sui ricavi, soldi tracciabili, un'assicurazione e un piano per emergenze e uscita. Se un gestore non vuole metterle nero su bianco, è già un'informazione.
La checklist vale per Milano e per Napoli: cambiano i mercati, non le domande da fare. Non include cifre perché i compensi variano: per come si struttura la commissione vedi i costi di un property manager a Milano e a Napoli.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
La checklist in otto punti
Per ogni punto trovi cosa chiedere e cosa dovrebbe metterti in allarme. Chiedi le risposte per iscritto.
| Cosa verificare | Cosa chiedere | Segnale d'allarme |
|---|---|---|
| Mandato scritto | Durata, disdetta, cosa è incluso, uso personale dell'immobile | Nessun contratto o clausole vaghe |
| Compenso | Percentuale o importo, cosa include e cosa no, chi paga le spese | Costi che compaiono dopo la firma |
| Adempimenti di legge | Chi gestisce CIN, comunicazione alla Questura, tassa di soggiorno, SCIA se serve | «Ci pensiamo noi» senza dirlo nel mandato |
| Identificazione degli ospiti | Come identificano gli ospiti nel self check-in | Solo codici e keybox, senza alcun controllo dell'identità |
| Soldi | Chi incassa, quando ricevi i pagamenti, che rendiconto ricevi | Pagamenti senza rendiconto o senza dettaglio delle spese |
| Report e dati | Accesso a prenotazioni, ricavi e calendario in tempo reale | Aggiornamenti solo a richiesta |
| Assicurazione e danni | Quali coperture hanno, chi risponde dei danni degli ospiti | Nessuna polizza o nessuna procedura scritta |
| Emergenze e uscita | Chi risponde di notte e nei festivi, come si esce dal mandato | Vincoli lunghi senza via d'uscita |
Mandato e compenso: cosa farsi scrivere
Il mandato è il documento che dice cosa succede quando qualcosa non va: lo spieghiamo clausola per clausola in cosa deve contenere il mandato di gestione. Controlla in particolare durata e disdetta, compenso e cosa include, uso personale dell'immobile, chi risponde dei danni.
Se stai confrontando figure diverse, leggi la differenza tra property manager e agenzia immobiliare e valuta se ti conviene davvero gestire da solo (Milano, Napoli).
Gli adempimenti che un gestore serio deve saper spiegare
Un gestore affidabile sa dirti chi fa cosa su cinque adempimenti: il CIN (obbligatorio per locazioni brevi e turistiche, D.L. 145/2023, art. 13-ter), la comunicazione degli ospiti alla Questura (Alloggiati Web), la SCIA quando l'attività è imprenditoriale (partita IVA e soglia di due appartamenti), la ritenuta del 21% quando un intermediario incassa (ritenuta e dichiarazione) e i requisiti di sicurezza (rilevatori ed estintori).
Sul check-in chiedi come identificano gli ospiti: dopo la sentenza del Consiglio di Stato 5732/2025 un sistema fatto solo di codici e keybox, senza verifica visiva dell'identità, è un problema (self check-in).
Soldi, report e assicurazione
Chiedi chi incassa i pagamenti degli ospiti, quando ricevi il tuo e quale rendiconto ti arriva: dovresti poter distinguere ricavo lordo, commissioni del gestore, spese anticipate e ritenute. Un rendiconto chiaro è anche ciò che serve al tuo commercialista per la dichiarazione.
Sull'assicurazione, vedi cosa copre e chiedi quali coperture ha il gestore e quali devi avere tu; per la procedura quando c'è un danno, cosa fare se un ospite danneggia la casa.
Segnali d'allarme
Diffida di chi promette un rendimento garantito senza conoscere immobile, zona e stagione (nessuno può garantire ricavi in un mercato che cambia: vedi quanto rende un affitto breve a Milano); di chi non mostra il contratto prima di firmare; di chi non sa spiegare chi fa gli adempimenti di legge; di chi non ha un riferimento per le emergenze.
Quando hai confrontato più gestori con questa checklist, raccontaci il tuo immobile su /proponi-il-tuo-immobile/.