Se un ospite danneggia la casa, la prima cosa da fare è documentare il danno prima di toccare qualunque cosa: foto e video datati, confronto con lo stato all'arrivo e conservazione dei messaggi. Poi si comunica per iscritto all'ospite e alla piattaforma attraverso cui è arrivata la prenotazione, si valuta cauzione e polizza e si quantifica il danno con preventivi o fatture.
Dal punto di vista del Codice civile, quando il rapporto con l'ospite è una locazione, il conduttore risponde del deterioramento della cosa avvenuto durante la locazione, anche se causato da persone che ha ammesso all'uso, se non prova che non gli sia imputabile (art. 1588). Vale a Milano e a Napoli. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
Cosa dice il Codice civile
L'articolo 1588 prevede che il conduttore risponda della perdita e del deterioramento della cosa avvenuti durante la locazione, anche se derivano da incendio, se non prova che siano accaduti per causa a lui non imputabile; risponde anche dei danni causati da persone che ha ammesso, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.
L'articolo 1590 aggiunge che il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, in conformità alla descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso conforme al contratto; in mancanza di descrizione si presume che l'abbia ricevuta in buono stato di manutenzione; non risponde dei deterioramenti dovuti a vetustà. Una descrizione dello stato della casa all'arrivo, con foto, è quindi una prova che conta.
| Situazione | In generale |
|---|---|
| Segni di normale uso conforme al contratto | Non è un danno risarcibile |
| Deterioramento dovuto a vetustà | L'ospite non ne risponde |
| Rottura, macchia, ammanco o deterioramento oltre l'uso normale, anche da persone ammesse dall'ospite | L'ospite ne risponde, salvo prova di non imputabilità |
La procedura passo per passo
1. Documenta. Foto e video del danno, con data e inquadrature d'insieme e di dettaglio; confronta con le foto dell'arrivo o del sopralluogo precedente. Non riparare prima di avere documentato.
2. Comunica per iscritto. Scrivi all'ospite descrivendo il danno e le foto, sul canale della prenotazione, per avere una traccia. Se la prenotazione è arrivata da un portale, segnala il danno attraverso gli strumenti del portale: termini e procedure cambiano da piattaforma a piattaforma e nel tempo, quindi leggi le condizioni in vigore e rispetta le scadenze.
3. Cauzione. Se hai previsto un deposito cauzionale, il contratto con l'ospite deve dire come e quando viene restituito o trattenuto: vedi cosa contiene il contratto di locazione turistica. Trattieni solo ciò che il contratto consente e motiva per iscritto.
4. Assicurazione. Controlla se la polizza copre i danni causati dagli ospiti e quali termini ha per la denuncia del sinistro: cosa copre l'assicurazione.
5. Quantifica. Un preventivo o una fattura di riparazione è la base per chiedere il rimborso; tieni conto della vetustà degli oggetti danneggiati.
6. Se l'ospite non risponde o contesta. Con documentazione, contratto e messaggi in ordine puoi rivolgerti a un avvocato per richiedere il risarcimento: la valutazione del caso concreto spetta a lui.
Cosa preparare prima, per non improvvisare
I danni si gestiscono prima che accadano: contratto con l'ospite chiaro, regole della casa comunicate prima dell'arrivo, descrizione e foto dello stato dell'appartamento a ogni cambio ospite, cauzione dove ha senso, polizza adatta all'uso turistico. Se lavori con un gestore, il mandato di gestione dovrebbe dire chi anticipa le riparazioni e chi segue il recupero; la checklist per scegliere un property manager include questo controllo.
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