Dal 1° gennaio 2026 la partita IVA diventa il tema quando destini alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno d'imposta: oltre quella soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale e il regime fiscale delle locazioni brevi, cedolare secca compresa, non è più riconosciuto. Fino al 2025 la soglia era di quattro appartamenti.
Con uno o due appartamenti, invece, restano le regole delle locazioni brevi da persona fisica fuori dall'attività d'impresa. Vale per Milano e per Napoli allo stesso modo. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
La regola in una tabella
La fonte è la legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 17), che ha modificato la soglia di quattro appartamenti introdotta dalla legge 178/2020. Oggi la norma è riportata anche nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, art. 207, comma 4): il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se si destinano alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta; negli altri casi l'attività, da chiunque esercitata, si presume imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 del Codice civile.
| Periodo d'imposta | Appartamenti destinati alla locazione breve (massimo per il regime delle locazioni brevi) |
|---|---|
| Fino al 2025 | Quattro |
| Dal 2026 | Due; oltre, l'attività si presume imprenditoriale |
Cosa significa «presunta imprenditoriale»
Imprenditore, dice l'articolo 2082 del Codice civile, è chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata. Chi intraprende l'esercizio di un'impresa deve dichiararne l'inizio all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e ottiene la partita IVA (art. 35 del D.P.R. 633/1972, nel testo vigente fino al 31 dicembre 2026; dal 2027 la materia passa al nuovo testo unico IVA).
Sul piano amministrativo, chi esercita la locazione breve in forma imprenditoriale, direttamente o tramite intermediario, deve presentare la SCIA al SUAP del Comune dove si trova l'immobile (D.L. 145/2023, art. 13-ter, comma 8); senza SCIA la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell'immobile (comma 9). Il trattamento fiscale diventa quello dell'attività d'impresa: per i dettagli su regime, aliquote e contributi serve il commercialista.
Quando conviene parlarne con il commercialista
Il testo di legge parla di «appartamenti» destinati alla locazione breve in ciascun periodo d'imposta e non entra nei casi particolari (comproprietà, usufrutto, immobili intestati a società o familiari): se la tua situazione non è lineare, fai verificare come si contano. Se hai già più di due immobili o li stai per acquistare, conviene decidere prima dell'inizio dell'anno d'imposta come organizzarsi.
Un secondo caso riguarda i servizi: secondo l'Agenzia delle Entrate restano fuori dal regime delle locazioni brevi i contratti in cui, oltre all'immobile, il locatore fornisce prestazioni aggiuntive come colazione, somministrazione di alimenti e bevande, auto a noleggio, guide turistiche; sono servizi che possono ricondurre l'attività all'impresa anche se svolta in modo occasionale. Biancheria, pulizia e wi-fi, invece, sono compatibili con il regime.
Per confrontare le due strade fiscali quando resti sotto soglia, leggi la guida su cedolare secca e regime ordinario; per capire la differenza tra piano fiscale e piano turistico, affitto breve e locazione turistica ai fini fiscali.
E se un intermediario incassa per me?
Chi usa un portale o un'agenzia può comunque doversi chiedere se la ritenuta del 21% che l'intermediario trattiene è corretta: l'Agenzia precisa che l'intermediario può non operare gli adempimenti quando il locatore gli comunica il numero di partita IVA per la fattura di intermediazione, perché ritiene la locazione riconducibile all'attività d'impresa. Come funziona la ritenuta è spiegato in Airbnb e Booking: ritenuta e dichiarazione degli incassi.