Quando un intermediario (agenzia o portale) incassa i canoni o interviene nel pagamento, trattiene una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sull'importo lordo. Non chiude il conto con il fisco: gli incassi dell'affitto breve vanno comunque dichiarati nella dichiarazione dei redditi, dove si calcola l'imposta dovuta (cedolare secca oppure regime ordinario) e si scomputa la ritenuta già subita.
Le regole sono uguali a Milano e a Napoli. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
Quando scatta la ritenuta del 21%
La ritenuta riguarda i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e quelli che gestiscono portali telematici mettendo in contatto chi cerca casa con chi la affitta, quando incassano i canoni o intervengono nel pagamento (D.L. 50/2017, art. 4, comma 5; dal 2027 la norma è nell'art. 208 del Testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026).
Dal 2024 la ritenuta è sempre del 21% a titolo d'acconto, qualunque regime fiscale abbia scelto chi riceve il pagamento (legge di bilancio 2024). Si applica sull'intero importo che l'ospite versa, senza l'abbattimento del 5% del regime ordinario; non si applica ai depositi cauzionali e alle penali e, se il pagamento è con assegno intestato al locatore, l'intermediario non la opera. Le banche e gli altri prestatori di servizi di pagamento non sono intermediari e non operano la ritenuta.
Se l'intermediario ha ricevuto da te l'incarico di affittare e usa a sua volta un portale, la ritenuta e la comunicazione dei dati competono all'intermediario a cui hai dato l'incarico (esempio dell'Agenzia delle Entrate: l'agente che pubblica l'offerta su una piattaforma). Come funzioni il pagamento sul singolo portale, e se applichi o no la ritenuta, dipende dal servizio: lo vedi sulle certificazioni che ricevi.
Come si dichiarano gli incassi
Il locatore sceglie la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui maturano i canoni o si riscuotono i corrispettivi. Entro il termine per il saldo delle imposte si determina l'imposta dovuta (sostitutiva o ordinaria) e si versa l'eventuale saldo, dopo aver scomputato le ritenute subite. Nella dichiarazione vanno indicati i dati dell'immobile (quadro B del 730, quadro RB di Redditi PF) e quelli di imposta dovuta, ritenute subite e saldo.
| Voce | Cosa è | Quanto |
|---|---|---|
| Ritenuta dell'intermediario | Acconto, trattenuto al momento del pagamento | 21% dell'importo lordo |
| Cedolare secca (se scelta) | Imposta sostitutiva, calcolata in dichiarazione sull'intero canone | 26%; 21% per un solo immobile scelto in dichiarazione |
| Saldo | Imposta dovuta meno ritenute subite | Si versa (o si recupera) con la dichiarazione |
Cosa comunicano gli intermediari all'Agenzia delle Entrate
Gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto trasmettono all'Agenzia, entro il 30 giugno dell'anno successivo, i dati del contratto: dati del locatore, durata, indirizzo dell'immobile, CIN, anno e importo lordo. Rilasciano al locatore la certificazione delle ritenute operate. Conviene confrontare i numeri della tua dichiarazione con queste certificazioni.
Per scegliere tra cedolare e regime ordinario, e per i numeri di un esempio completo, vedi cedolare secca o regime ordinario e quanto guadagna il proprietario a Milano e a Napoli. Se hai più di due immobili in locazione breve, leggi prima quando serve la partita IVA.
Più proprietari e imposta di soggiorno
Se l'immobile ha più proprietari ma il contratto è stipulato da uno solo, la ritenuta è operata e certificata solo nei suoi confronti: solo lui potrà scomputarla, mentre gli altri dichiarano il loro reddito pro quota.
Chi incassa il canone, o interviene nel pagamento, è anche responsabile dell'imposta di soggiorno, con diritto di rivalsa sugli ospiti, della dichiarazione e degli altri adempimenti previsti dal regolamento comunale. La dichiarazione si presenta in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo. Le regole dei due Comuni sono in Milano e Napoli.