Questo articolo mostra il metodo, passo per passo, su uno scenario tipo — non il tuo immobile specifico, e non una previsione garantita. L'obiettivo è andare dal ricavo lordo al netto reale, con le voci che quasi sempre vengono dimenticate quando si parla di rendimento.
Non usiamo cifre di ricavo: non esiste una media di mercato verificabile, e una cifra di comodo sembrerebbe una promessa. Il ricavo lordo va stimato sui dati reali della zona e del calendario del tuo immobile; le percentuali di fee e i costi sono quelli che trovi nel tuo preventivo e nelle tue bollette.
Lo scenario di esempio: il bilocale
Prendiamo un bilocale di circa 55 mq, arredato bene, in una zona richiesta e ben collegata (nel tipo di zone descritte nell'articolo sulle migliori zone di Milano, come Isola o Porta Venezia), gestito con un servizio chiavi in mano completo. È un esempio costruito, non un caso reale specifico: serve a illustrare il metodo di calcolo.
Il ricavo lordo mensile: il punto di partenza
Chiamiamo L il ricavo lordo medio mensile: notti occupate per prezzo medio a notte, su un anno intero e non sui soli mesi migliori. È il numero che cambia di più da un immobile all'altro e l'unico che non possiamo darti qui: per il tuo appartamento si stima sui dati reali della zona e sul calendario di annunci comparabili, non su una media trovata online.
Dal lordo al netto: le voci da sottrarre, una per una
Dal ricavo lordo L si sottraggono, in quest'ordine, le voci discusse nell'articolo sui costi di un property manager a Milano e nell'articolo su cedolare secca vs regime ordinario.
Fee di gestione
In un modello chiavi in mano è una percentuale sui ricavi: L moltiplicato per la percentuale scritta nel mandato. Quella percentuale è la tua, non una media: chiedila per iscritto, con l'elenco di ciò che include.
Pulizie, utenze e manutenzione
Le pulizie e il cambio biancheria sono spesso ribaltati in tutto o in parte sull'ospite in fase di prenotazione; a carico del proprietario restano la quota non ribaltata, le utenze (luce, gas, internet) e un accantonamento prudenziale per la piccola manutenzione. Le utenze le leggi nelle tue bollette; per pulizie e manutenzione usa i costi reali del tuo preventivo.
Fiscalità: l'esempio della cedolare secca
Con la cedolare secca al 21% (aliquota per i redditi di un solo immobile, da scegliere in dichiarazione e da verificare sempre con il commercialista secondo la propria situazione) l'imposta si calcola sul canone lordo e non si deduce nessuna spesa, né la fee né i costi visti sopra: è L moltiplicato per 0,21.
Il risultato netto: la formula, in sintesi
Netto mensile = L − fee di gestione − costi a carico del proprietario (pulizie non ribaltate, utenze, manutenzione) − imposta. Poiché la cedolare secca si paga sul lordo, anche se la fee e i costi crescono l'imposta non scende. È il motivo per cui parlare solo di ricavo lordo, senza sottrarre queste voci, dà un'idea distorta e ottimistica del rendimento reale.
Perché il tuo immobile ha numeri tutti suoi
Una zona più centrale può generare un ricavo lordo più alto ma anche più concorrenza; un immobile più grande ha utenze e manutenzione diverse; il tuo regime fiscale dipende dalla tua situazione personale. Il valore di questo esercizio è nel metodo — quali voci sottrarre e in che ordine — non in un numero finale, che si calcola solo con i dati del tuo immobile.