A Napoli l'affitto breve (fino a 30 giorni) è libero nel canone ma richiede CIN, comunicazione degli ospiti e tassa di soggiorno; il transitorio (fino a 18 mesi) richiede un'esigenza temporanea del locatore o del conduttore, dichiarata e documentata, e un canone entro i valori dell'accordo territoriale; il canone concordato ordinario dura almeno tre anni. Non si può chiamare transitorio un contratto che non ha una causale: in quel caso il contratto è ricondotto alla durata ordinaria.
Le regole nazionali sono nella legge 431/1998 e nel decreto ministeriale del 16 gennaio 2017; Napoli ha due accordi territoriali firmati nell'aprile e nel maggio 2025 e pubblicati dal Comune. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
Le tre formule a confronto
La scelta dipende da cosa vuoi dall'immobile: ricavo massimo e flessibilità, oppure stabilità.
| Formula | Durata | Condizione | Canone |
|---|---|---|---|
| Affitto breve | Fino a 30 giorni | CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura, imposta di soggiorno | Libera contrattazione |
| Transitorio ordinario | Non superiore a 18 mesi | Esigenza temporanea del locatore o del conduttore, indicata nel contratto e, oltre i 30 giorni, documentata | Entro i valori dell'accordo territoriale (per contratti oltre 30 giorni) |
| Transitorio per studenti universitari | Da 6 mesi a 3 anni | Studenti, anche in gruppo | Entro i valori dell'accordo territoriale |
| Canone concordato ordinario (3+2) | Almeno 3 anni, poi proroga di 2 | Contratto tipo e valori dell'accordo territoriale | Entro i valori dell'accordo territoriale |
Quando l'affitto breve rende di più a Napoli
Nei periodi di alta domanda turistica e nelle settimane di grandi eventi cittadini l'affitto breve tende a generare più ricavo per notte, con più check-in, pulizie e comunicazione con gli ospiti. Per gli eventi in arrivo, in particolare la 38ª America's Cup del 2027, vedi Coppa America a Napoli: date e calendario. Per le regole da rispettare, le regole 2026 per gli affitti brevi a Napoli.
Come funziona il transitorio: serve una causale
Il decreto del 16 gennaio 2017 dice che i contratti transitori hanno durata non superiore a diciotto mesi e sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori, con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse a studio, apprendistato e formazione professionale. Il contratto deve contenere una dichiarazione specifica dell'esigenza e, per i contratti oltre i trenta giorni, la documentazione che la prova allegata al contratto.
L'accordo di Napoli del 29 aprile 2025 elenca, tra le esigenze dei proprietari, il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, il matrimonio, il rientro dall'estero e i motivi di studio; tra quelle dei conduttori, un contratto di lavoro a termine in un comune diverso da quello di residenza, il trasferimento per ragioni di lavoro, la necessità di cure o assistenza a familiari in altro comune, l'acquisto di un'abitazione che si renda disponibile entro diciotto mesi, i lavori che rendano inutilizzabile la casa. Basta una sola esigenza, anche di una sola delle parti; per casi non previsti o difficili da documentare le parti devono essere assistite dalle organizzazioni firmatarie.
Se le regole non sono rispettate, il decreto prevede che il contratto sia ricondotto alla durata ordinaria della legge 431/1998 (articolo 2, comma 1): un transitorio senza causale rischia di diventare un contratto di quattro anni.
Il canone concordato a Napoli
Il canone concordato è la formula in cui canoni e durata seguono un accordo territoriale tra associazioni di proprietari e di inquilini. Il Comune di Napoli pubblica due accordi, firmati il 29 aprile 2025 e il 5 maggio 2025 (aggiornato il 5 dicembre 2025), in attuazione dell'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998 e del decreto del 2017. L'accordo divide la città in aree omogenee con fasce di oscillazione in euro al metro quadrato e prevede incrementi o riduzioni per caratteristiche dell'immobile (per esempio arredamento) e per il tipo di contratto: i valori vanno letti sul testo dell'accordo.
Per i contratti fino a 30 giorni, canone e oneri accessori sono lasciati alla libera contrattazione delle parti: è il campo dell'affitto breve.
Si possono alternare le formule?
Sì, purché ogni contratto rispetti i requisiti della propria formula: un periodo di affitto breve in alta stagione, un transitorio solo se c'è una vera esigenza documentata del locatore o di un conduttore. Se la tua casa è nel centro storico, considera anche la variante urbanistica approvata a settembre 2026 (vedi le regole 2026). Per un confronto con la gestione chiavi in mano e per una valutazione del tuo immobile: /proponi-il-tuo-immobile/. Per i contratti legati all'anno accademico, affitto studenti e transitorio a Napoli.