A Napoli, per affittare a studenti ci sono due contratti diversi. Il contratto per studenti universitari dura da 6 mesi a 3 anni e vale per chi è iscritto a un corso in un comune diverso da quello di residenza; il transitorio dura fino a 18 mesi e richiede un'esigenza temporanea documentata. Il primo non richiede una causale, il secondo sì.
Le regole sono nazionali (legge 431/1998, art. 5, e decreto del 16 gennaio 2017, artt. 2 e 3); a Napoli i canoni seguono gli accordi territoriali firmati nel 2025 e pubblicati dal Comune. Per le altre formule vedi breve, transitorio o canone concordato a Napoli. Le norme su CIN, cedolare secca e tassa di soggiorno cambiano spesso, a livello nazionale e comunale: quanto scritto qui è un quadro generale al momento della pubblicazione, non una consulenza fiscale o legale. Prima di agire, verifica sempre la situazione aggiornata con il tuo commercialista o sui portali ufficiali (Ministero del Turismo, Agenzia delle Entrate, sito del Comune competente).
Ultima verifica dei contenuti: 4 novembre 2026
Contratto per studenti: durata e requisiti
Nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati o di istituti di istruzione superiore, e nei comuni limitrofi, il decreto prevede contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore da comunicare almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Il conduttore deve essere iscritto a un corso di laurea o di formazione post laurea in un comune diverso da quello di residenza.
Il contratto può essere firmato dal singolo studente, da un gruppo di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio, e si stipula solo con il contratto tipo approvato (Allegato C). L'accordo territoriale di Napoli del 29 aprile 2025 richiama la stessa durata, da sei mesi a tre anni; i canoni sono quelli delle aree omogenee e delle fasce indicate nell'accordo, da leggere sul testo.
Transitorio: quando serve la causale
Il transitorio ordinario dura non più di diciotto mesi e richiede un'esigenza del proprietario o dell'inquilino dichiarata nel contratto e, oltre i trenta giorni, documentata. L'accordo di Napoli elenca le esigenze ammesse, tra cui i motivi di studio, e prevede che ne basti una sola, anche di una sola delle parti; per i casi non previsti o difficili da documentare le parti devono essere assistite dalle organizzazioni firmatarie. Senza il rispetto di queste modalità il contratto è ricondotto alla durata ordinaria.
| Contratto per studenti | Transitorio | |
|---|---|---|
| Durata | Da 6 mesi a 3 anni, rinnovabile | Non oltre 18 mesi |
| Condizione | Iscrizione a un corso in un comune diverso da quello di residenza | Esigenza temporanea indicata nel contratto e documentata oltre i 30 giorni |
| Contratto tipo | Allegato C | Allegato B |
| Canone | Accordi locali, aree omogenee | Entro i valori dell'accordo (oltre 30 giorni) |
Cedolare secca sui contratti per studenti
Per l'Agenzia delle Entrate la cedolare secca si applica ai contratti abitativi, al 21% o al 10% per il canone concordato, a condizione che locatore e inquilino agiscano come persone fisiche, fuori dall'attività d'impresa o professionale. Se a firmare è un'azienda per il diritto allo studio la valutazione va fatta con il commercialista. Quale regime convenga lo decide lui, sui tuoi numeri.
Studenti tutto l'anno o mix con l'affitto breve?
Un contratto per studenti o un transitorio occupa l'immobile per mesi, e non si alterna all'affitto breve finché è in corso. Il confronto è tra un canone stabile e un ricavo variabile: il metodo di calcolo è in quanta occupazione serve perché l'affitto breve convenga. Per le regole dell'affitto breve in città: Affitti brevi Napoli 2026; il servizio è descritto in Gestione affitti brevi a Napoli. Per Milano, la stessa impostazione è in affitto a studenti a Milano.