Un affitto a medio termine a Milano, da oltre 30 giorni fino a 18 mesi, è in genere un contratto transitorio: serve un'esigenza temporanea del locatore o del conduttore, per esempio la mobilità lavorativa, dichiarata nel contratto e documentata. Quando l'inquilino è un'azienda, per esempio per la foresteria dei dipendenti, cambia il fisco: la cedolare secca richiede che sia il proprietario sia l'inquilino agiscano come persone fisiche, e la disciplina delle locazioni brevi esclude i contratti conclusi dal conduttore nell'esercizio di un'attività.
Vale per Milano come per le altre città. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
Breve, medio termine e lungo: dove passano i confini
Il confine dei 30 giorni è quello che decide quali regole si applicano.
| Durata | Formula | Regole principali |
|---|---|---|
| Fino a 30 giorni | Locazione breve | CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura, imposta di soggiorno; regime fiscale delle locazioni brevi per persone fisiche fuori dall'attività d'impresa |
| Da 31 giorni a 18 mesi | Transitorio ordinario | Esigenza di transitorietà dichiarata nel contratto e documentata; contratto tipo del D.M. 16/01/2017; canone entro i valori dell'accordo territoriale |
| Da 6 mesi a 3 anni | Transitorio per studenti universitari | Contratto tipo per studenti; canoni dell'accordo territoriale |
| Almeno 3 anni | Canone concordato ordinario | Contratto tipo e valori dell'accordo territoriale; proroga di 2 anni alla prima scadenza |
Il transitorio: quando si può usare
Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 stabilisce che i contratti transitori hanno durata non superiore a diciotto mesi e sono stipulati per soddisfare particolari esigenze di proprietari o conduttori, con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse a studio, apprendistato e formazione professionale. Il contratto deve contenere una dichiarazione specifica dell'esigenza e, oltre i trenta giorni, la documentazione che la prova deve essere allegata. Le esigenze concrete le definisce l'accordo territoriale di Milano: leggilo prima di scegliere la causale.
Se le regole di stipula non sono rispettate, il contratto è ricondotto alla durata ordinaria di quattro anni più quattro della legge 431/1998. È il motivo per cui il transitorio non è un modo per affittare a turisti a medio termine senza una causale.
Quando l'inquilino è un'azienda
Un'azienda che prende casa per un dipendente in trasferta (foresteria) è un conduttore che agisce nell'esercizio di un'attività. L'Agenzia delle Entrate precisa due cose. Per la cedolare secca, il regime sostitutivo vale per contratti tra persone fisiche: «sia i proprietari che l'inquilino devono agire come persone fisiche». Per le locazioni brevi, la condizione che il contratto non sia concluso nell'esercizio di un'attività riguarda entrambe le parti: sono esclusi i contratti che il conduttore stipula nell'esercizio di un'attività, per esempio quelli a uso foresteria per i dipendenti, anche quando non è abituale.
In pratica, per un contratto con un'azienda non puoi dare per scontata la cedolare secca: come si tassa il canone va verificato con il commercialista, caso per caso. Se invece è il lavoratore a sottoscrivere il contratto per una mobilità lavorativa, la causale transitoria è proprio quella del decreto.
Cosa serve per gestirlo bene
Per il medio termine contano contratto e documentazione più che i portali: causale e documenti allegati, contratto tipo, canone entro l'accordo, inventario dell'arredo e regole della casa.
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