La commissione di gestione per gli affitti brevi è quasi sempre una percentuale sui ricavi lordi, e cambia con il livello di servizio: un co-hosting base costa meno di un servizio chiavi in mano completo, che a sua volta costa meno di uno con revenue management avanzato e supporto ospiti esteso. Non pubblichiamo percentuali di mercato perché non esiste un listino verificabile: ogni property manager — Cosmica compresa — costruisce il preventivo sull'immobile specifico, non su una percentuale uguale per tutti.
La domanda utile non è 'qual è la percentuale più bassa che trovo', ma 'cosa è incluso in quella percentuale, e cosa resta fuori e va aggiunto a parte'. È lì che si vede la differenza reale tra due preventivi apparentemente simili.
Come sono strutturate le commissioni di un property manager
La struttura più diffusa nel settore lega la commissione a una percentuale sui ricavi generati dall'immobile: se l'immobile non genera ricavi (mesi fiacchi, manutenzione straordinaria) il gestore non guadagna nulla in quel periodo, il che allinea — almeno in teoria — l'interesse del gestore a quello del proprietario. Una minoranza di operatori propone invece una fee fissa mensile indipendente dall'occupazione, un modello meno comune perché toglie al gestore l'incentivo diretto a massimizzare ricavi e occupazione.
Percentuale sui ricavi (il modello più comune)
È il modello che allinea gli incentivi: più l'immobile rende, più guadagna anche il gestore. È anche il modello più facile da confrontare tra operatori diversi, a patto di guardare cosa è incluso nella percentuale e non solo il numero in sé.
Fee fissa mensile (meno comune)
Garantisce un costo prevedibile al proprietario, ma toglie al gestore l'incentivo a massimizzare l'occupazione e il pricing. È una formula che si vede più spesso in contesti di co-hosting semplice (solo gestione ospiti, senza revenue management) che in una gestione chiavi in mano completa.
Come cambia la commissione con il livello di servizio a Milano
Un servizio di co-hosting base (solo comunicazione con gli ospiti e coordinamento pulizie, senza pricing dinamico né distribuzione multicanale attiva) si colloca tipicamente al livello più basso di prezzo. Un servizio chiavi in mano completo — pricing dinamico, distribuzione su più canali, supporto ospiti esteso, reportistica — costa di più, e di più ancora un servizio con revenue management avanzato. Non c'è una percentuale di riferimento valida per tutti: il numero dipende dall'immobile, dalla zona, dal livello di servizio e dal volume di gestione, e va letto sempre insieme a ciò che include.
Cosa dovrebbe essere incluso in quella percentuale
Prima di confrontare due percentuali, verifica che includano: creazione e ottimizzazione dell'annuncio su più canali, pricing dinamico aggiornato sulla domanda reale (non una tariffa fissa impostata una volta), comunicazione con gli ospiti prima, durante e dopo il soggiorno — con supporto AI attivo 24/7 per le richieste più comuni e uno staff umano per tutto il resto — coordinamento delle pulizie tra un ospite e l'altro, e un portale proprietari aggiornato in tempo reale su occupazione e ricavi, invece di dover chiedere aggiornamenti manualmente.
Le voci che spesso restano fuori dalla commissione
Le pulizie e il cambio biancheria sono quasi sempre un costo a parte, addebitato per intervento (spesso ribaltato, in tutto o in parte, sull'ospite come costo di pulizia in fase di prenotazione). Le utenze (luce, gas, internet) restano tipicamente a carico del proprietario. La manutenzione straordinaria — un elettrodomestico da sostituire, un intervento idraulico — è quasi sempre esclusa dalla commissione e va concordata caso per caso. Alcuni gestori applicano anche un costo di setup iniziale (foto professionali, eventuale home staging) se l'immobile non è già pronto per l'affitto breve.
Come confrontare due preventivi in modo corretto
Non fermarti alla percentuale: chiedi un elenco esplicito di cosa è incluso e cosa no, chiedi referenze verificabili su altri immobili gestiti, verifica che il contratto sia chiaro su durata, disdetta e blocco di periodi per uso personale, e chiedi di vedere in anteprima com'è fatto il portale proprietari — è lo strumento con cui controllerai i numeri ogni mese, non un dettaglio secondario.