Di regola no: per affittare a breve termine non serve il permesso dell'assemblea di condominio, e l'assemblea non può vietarlo a maggioranza. Può però vietarlo o limitarlo un regolamento contrattuale (quello accettato da tutti i condomini, per esempio predisposto dal costruttore e richiamato negli atti di acquisto), purché la clausola sia chiara e opponibile a chi compra.
Il controllo da fare prima di partire è quindi uno solo: leggere il regolamento e il tuo atto di acquisto. Vale per gli appartamenti di Milano e di Napoli allo stesso modo, perché sono regole del Codice civile e della Cassazione. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 6 ottobre 2026
Perché l'assemblea non può vietare l'affitto breve a maggioranza
Il regolamento che l'assemblea approva a maggioranza (art. 1138 del Codice civile) serve a disciplinare l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, il decoro dell'edificio e l'amministrazione. Lo stesso articolo dice che le sue norme non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
La Cassazione ne trae la conseguenza: le restrizioni alle facoltà di godimento della proprietà esclusiva, che vietano lo svolgimento di determinate attività dentro gli appartamenti, sono servitù reciproche e vanno approvate o modificate con il consenso di tutti i condomini. Lo ha scritto la Corte con l'ordinanza n. 2403 del 25 gennaio 2024 (sez. II) e lo ha ribadito con la sentenza n. 15341 del 9 giugno 2025 (sez. II).
Quando un regolamento può invece vietarlo
Un regolamento «contrattuale» nasce prima della comunione (per esempio dal costruttore) o è approvato all'unanimità, e viene richiamato negli atti di acquisto: in questo caso può imporre limiti all'uso degli appartamenti. Perché valga, però, la limitazione deve essere enunciata in modo chiaro ed esplicito: la volontà di imporre il peso deve potersi desumere inequivocabilmente dall'atto scritto (Cass. 2403/2024).
Per chi ha comprato da altri, conta anche la trascrizione: secondo la sentenza 15341/2025 l'opponibilità di queste limitazioni ai terzi acquirenti dipende dalla trascrizione, e per le vendite più recenti serve la trascrizione delle specifiche clausole limitative, non basta un rinvio generico al regolamento.
| Cosa trovi | Cosa significa in generale |
|---|---|
| Regolamento approvato dall'assemblea a maggioranza, senza divieti sull'uso dell'appartamento | L'assemblea non può imporre un divieto di affitto breve con quel voto |
| Regolamento contrattuale con un divieto espresso di attività ricettive, B&B o simili | Il condominio può agire per farle cessare, se la clausola è chiara e opponibile a te |
| Regolamento contrattuale con clausole generiche (decoro, tranquillità, uso delle parti comuni) | Caso da valutare con un avvocato: la Cassazione richiede limitazioni chiare ed esplicite, ma gli esiti dipendono dal testo |
Cosa succede se il condominio agisce
Se il regolamento contrattuale vieta l'attività, il condominio può chiederne la cessazione anche nei confronti di chi occupa l'appartamento, non solo del proprietario. Con l'ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026 (sez. II), riferita a un'attività di affitto breve a scopo turistico in un palazzo di Milano, la Cassazione ha ricordato che, quando la domanda è rivolta a chi occupa l'appartamento, deve partecipare al giudizio anche il proprietario, e ha annullato la sentenza di merito perché non erano stati chiamati in causa i proprietari degli appartamenti presi in leasing.
Attenzione a non leggere troppo in quell'ordinanza: la Corte ha deciso solo sulla partecipazione al giudizio di tutti i soggetti coinvolti e ha rinviato la causa; non ha deciso se l'attività di affitto breve di quel caso violasse o no il regolamento.
Cosa non cambia con CIN e adempimenti
CIN, comunicazione degli ospiti alla Questura (Alloggiati Web) e SCIA per chi opera in forma imprenditoriale sono obblighi verso la pubblica amministrazione. L'articolo 13-ter del D.L. 145/2023, che disciplina il CIN, non contiene disposizioni sui regolamenti condominiali: essere in regola con quegli adempimenti non supera un divieto di regolamento contrattuale.
Valgono sempre le regole di buon vicinato che il regolamento già prevede sull'uso delle parti comuni e sul decoro. Per le regole comunali di Milano e di Napoli, che sono un altro piano, vedi le regole per gli affitti brevi a Milano e a Napoli.
Cosa controllare prima di affittare
Chiedi all'amministratore il regolamento in vigore e rileggi il tuo atto di acquisto per vedere se lo richiama. Cerca clausole sulla destinazione degli appartamenti (per esempio i divieti di attività ricettive o di pensioni) e sull'uso di ascensori e parti comuni. Se trovi clausole dubbie, fatti consigliare da un avvocato prima di pubblicare l'annuncio. Quando hai i documenti in mano puoi chiederci una valutazione del tuo immobile su /proponi-il-tuo-immobile/.