«Affitto temporaneo» non è una categoria di legge: a Milano indica tre contratti diversi. La locazione breve dura al massimo 30 giorni e richiede CIN e comunicazione degli ospiti; il transitorio dura fino a 18 mesi e richiede un'esigenza temporanea documentata; il contratto per studenti dura da 6 mesi a 3 anni ed è riservato a chi è iscritto a un corso in un comune diverso da quello di residenza.
Qui parliamo di Milano perché per Napoli esiste già la guida con gli accordi territoriali napoletani: la cornice nazionale è la stessa, cambiano gli accordi locali. Se ti serve capire quale formula conviene, la scelta è in breve, transitorio o tradizionale a Milano. Questo articolo è informazione generale con le norme in vigore alla data di verifica indicata sopra: non è consulenza legale o fiscale personalizzata. Per il tuo caso rivolgiti al commercialista o a un avvocato.
Ultima verifica dei contenuti: 4 novembre 2026
Le formule a confronto
La durata decide quasi tutto: quale contratto, quali adempimenti, se il canone è libero.
| Formula | Durata | Condizione | Canone | Adempimenti |
|---|---|---|---|---|
| Locazione breve (o turistica) | Fino a 30 giorni per contratto | Abitazione; locatore e ospite persone fisiche fuori dall'attività d'impresa | Libera contrattazione | CIN, comunicazione al SUAP, comunicazione degli ospiti alla Questura, tassa di soggiorno di 9,50 euro a persona e a notte dal 1° aprile 2026 |
| Transitorio | Non oltre 18 mesi | Esigenza temporanea del locatore o del conduttore, dichiarata nel contratto e documentata se il contratto supera i 30 giorni | Entro i valori dell'accordo territoriale (oltre 30 giorni) | Contratto tipo (Allegato B del decreto 2017); senza i requisiti è ricondotto alla durata ordinaria |
| Contratto per studenti | Da 6 mesi a 3 anni, rinnovabile | Conduttore iscritto a un corso di laurea o post laurea in un comune diverso da quello di residenza | Definito dagli accordi locali | Contratto tipo (Allegato C del decreto 2017) |
Locazione breve: la formula turistica
Per l'Agenzia delle Entrate sono locazioni brevi i contratti su abitazioni di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di un'attività d'impresa, anche se comprendono servizi come biancheria e pulizia. Il limite di 30 giorni si conta per singolo contratto, e per queste locazioni non c'è obbligo di registrazione.
Il Comune di Milano le inquadra come locazioni di alloggi per finalità turistiche: non sono attività ricettiva e si distinguono dalle case e appartamenti per vacanze. Per avviarle serve una comunicazione al SUAP tramite Impresainungiorno.gov.it, e il codice regionale (CIR) precede il CIN, come spiegato in come verificare un codice CIN. Sul fisco, la cedolare secca è al 21% per un immobile e al 26% per il secondo, e dal 2026 il regime vale per non più di due appartamenti. Il quadro è in Affitti brevi Milano 2026: le regole.
Transitorio: serve una causale
Il decreto del 16 gennaio 2017 fissa la durata massima in diciotto mesi e richiede che il contratto sia stipulato per particolari esigenze del proprietario o dell'inquilino, con particolare riferimento a mobilità lavorativa, studio, apprendistato e formazione. Il contratto deve contenere una dichiarazione specifica dell'esigenza e, oltre i trenta giorni, la documentazione che la prova. Fino a 30 giorni il canone è libero. Se queste modalità non sono rispettate, il contratto è ricondotto alla durata ordinaria della legge 431/1998.
È la formula dei trasferimenti di lavoro e dei contratti a termine: per i casi aziendali, comprese le foresterie, vedi affitti corporate e a medio termine a Milano, dove si spiega perché la cedolare secca può non essere applicabile.
Contratto per studenti
Nei comuni sede di università, e in quelli limitrofi, il decreto prevede contratti da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore da comunicare tra uno e tre mesi prima. Possono firmarli lo studente, un gruppo di studenti o le aziende per il diritto allo studio, e il conduttore deve essere iscritto a un corso in un comune diverso da quello di residenza. Non serve dimostrare un'esigenza transitoria: serve l'iscrizione. Dettagli in affitto a studenti a Milano.
Il canone concordato a Milano
Il canone concordato non è un contratto temporaneo, ma si può combinare con la durata. Il Comune di Milano indica tre tipologie: la locazione abitativa di almeno tre anni, che alla prima scadenza si rinnova di due, il contratto per studenti da sei mesi a tre anni e il transitorio fino a diciotto mesi, non rinnovabile. I valori del canone sono quelli degli accordi tra le parti sociali. Per il proprietario la cedolare secca è al 10% anziché al 21% (pagina del Comune di Milano e pagina dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca).
Come scegliere la formula
Parti da tre domande: per quanto tempo vuoi lasciare l'immobile occupato, chi sarà il conduttore (un ospite di passaggio, un lavoratore in trasferta, uno studente) e quali adempimenti vuoi sostenere. La locazione breve è la più leggera sulla durata e la più pesante sugli adempimenti; il transitorio e il contratto per studenti sono più stabili ma hanno vincoli di causale o di iscrizione. Per il proprietario che vuole alternare le formule durante l'anno con un gestore, la pagina del servizio è Gestione affitti brevi a Milano.